Hızla yükselen kira fiyatları, özellikle uzun süredir kirada oturanların ödediği bedelin piyasanın gerisinde kalmasına yol açınca, kira tespit davalarında büyük bir artış gözlendi. İstanbul’da yaşanan bir olayda, bir ev sahibinin kira artışı talebiyle açtığı davada ise dikkat çekici bir gelişme yaşandı. Hürriyet'ten Gülistan Alagöz'ün haberine göre, taraflar bilirkişi raporuna itiraz edince, mahkeme yapay zekâ desteğiyle yeni bir rapor hazırlanmasını istedi.
‘İLK KEZ BÖYLE BİR KARAR GÖRDÜM’
Söz konusu davada ev sahibini temsil eden avukat ve arabulucu Mahmut Tarhan yaşanan süreci şöyle anlattı:
“Üsküdar merkezde bulunan evde kiracı 4 bin lira kira ödüyordu. Bölge rayici ise bugün 20 bin liranın üzerinde. Taraflar aralarında anlaşamayınca kira tespit davası açtık. Bilirkişi 7 bin 500 lira bedel belirledi. Bizim sunduğumuz emsal kira sözleşmeleri ve resmi kurumlardan gelen örnekler dikkate alınmadan, sadece kiracının sunduğu örnek üzerinden bir değerlendirme yapıldı. Bu raporla hakkaniyetli bir karar çıkamayacağı için rapora itiraz ettik.
16 Eylül’de, İstanbul Anadolu 10. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde verilen ara kararda, “Davacı vekilinin sunduğu kira sözleşmeleri de incelenerek, yapay zekâdan da yararlanarak tarafların rapora itirazlarının ek raporla değerlendirilmesine karar verildi” denildi. İlk kez bir mahkemede yapay zekâ göndermesi yapıldığını gördüm. Bu durumun yaygınlaşması ile her iki tarafın da mahkeme masraflarının azalacağını ve dava süreçlerinin kısalacağını düşünüyorum.”
Hakimlerin, hukuk bilgisi ile çözemeyeceği konularda uzman bilirkişilere başvurduğunu hatırlatan gayrimenkul hukuku uzmanı Avukat Hikmet Güngör, “Örneğin bir alacağın varlığını ve miktarını tespit ederken mali müşavir ya da muhasebeci bilirkişilerinden yararlanılır. Ya da bir taşınmazın değerini ya da kira gelirini tespit etmek gerekiyorsa gayrimenkul değerleme uzmanlarına danışılır. Değerleme uzmanı da ilanlara ve taraflarca sunulan emsal sözleşmelerine bakarak kıyaslama yapar ve raporu düzenler. Söz konusu kararda da bilirkişi bir rakam belirlemiş ancak taraflar itiraz etmiş. Bunun üzerine mahkeme, yeni bir rapor istemiş ve bunu yaparken de bilirkişilerin yapay zekâdan yararlanmasını söylemiş. Bu noktadan sonra artık bilirkişiler sadece birkaç emsal sözleşme ya da ilan üzerinden rapor hazırlamayacak, yapay zekâdan yararlanarak dava konusu taşınmazın kira değerini tespit edecek.
Bu karar diğer mahkemelere de yol gösterecek ve kısa süre içerisinde yaygınlaşacak. Yapay zekâ bilirkişilerin manuel yapacağı araştırmanın çok daha iyisini daha kısa sürede yapacak. Yapay zekâ kullanılarak yapılacak olan tespitte onlarca belki de yüzlerce kıyaslama yapılacağından, doğruya en yakın rakam bulunmuş olacak” şeklinde konuştu. Alınan bu kararın başka davalara örnek teşkil edeceğini dile getiren Güngör, “Kira tespit davaları dışındaki davalarda da çok yakın zamanda yapay zekânın kullanılacağını düşünüyorum” ifadelerini kullandı.
YAPAY ZEKÂ NE YAPACAK?
Peki yapay zekâ emsal kira değerine nasıl ulaşıyor? Bu soruyu, yapay zekâ teknolojisiyle gayrimenkul değerlemesi yapan Endeksa’nın Genel Müdürü ve Kurucu Ortağı Görkem Öğüt’e sorduk, şöyle yanıtladı: “Konum, mülk tipi, alanı, çevresel faktörler, geçmiş emsaller ve piyasa trendleri gibi pek çok değişkenin dikkate alınması ile süreç işliyor. Yapay zekâ algoritmaları bu bilgileri işleyerek benzer mülklerin değerleri ile karşılaştırıyor ve istatistiki modeller oluşturuyor. Sürekli güncellenen veriler sayesinde, o günkü piyasa koşuluna göre en güncel kira ya da satış değeri tespit edilebiliyor.”
